Les années de frénésie immobilière consécutives à la crise sanitaire appartiennent désormais au passé. Sous l'effet combiné des tensions géopolitiques, de la hausse des coûts des carburants, du niveau élevé des taux d'emprunt et de la baisse du pouvoir d'achat, le redémarrage des ventes amorcé au second semestre 2025 subit un coup de frein marqué dans les Pays de Savoie ainsi que dans l'Ain. Sur douze mois, entre août 2025 et juillet 2026, 31 734 logements ont tout de même trouvé preneur sur ce territoire, soit une hausse globale de 4,5 % tirée par la dynamique savoyarde.
Un tournant historique pour les prix haut-savoyards
La véritable inflexion réside dans l'évolution des valeurs marchandes. Alors que la Savoie conserve une orientation très légèrement positive avec une progression de 0,5 %, l'Ain enregistre une diminution de 2 % et la Haute-Savoie un repli de 0,7 %. Si ce recul reste modéré en Haute-Savoie, il constitue un événement inédit dans un secteur où les cours orientaient historiquement toujours à la hausse. La profession y voit un ajustement naturel après une décennie d'embrasement tarifaire au cours de laquelle les prix avaient bondi de 37 % en Savoie, 29 % en Haute-Savoie et 23,5 % dans l'Ain.
Malgré cette correction, les montants demandés restent particulièrement soutenus. Dans le bassin annécien, un appartement se négocie en moyenne à 4 783 € le mètre carré et une maison atteint 533 512 €. Le secteur aixois suit de près avec des appartements à 4 203 €/m² et des maisons à 442 830 €, tandis que le Chablais affiche des prix moyens de 4 005 €/m² pour les appartements et 459 532 € pour les maisons. Dans la Bresse, les valeurs s'avèrent plus accessibles, tournant autour de 1 968 €/m² pour un collectif et 212 412 € pour un pavillon à Bourg-en-Bresse.
Pénurie aiguë sur le marché de la location
Parallèlement, le marché locatif traverse une période de vives tensions. Cette pénurie d'offres découle de la combinaison de trois facteurs majeurs : le blocage de la construction neuve, la sortie du marché des logements énergivores sous le coup de la loi Climat et résilience, et la mise en vente d'anciens biens locatifs arrivés au terme de leurs dispositifs de défiscalisation.
Face à cette situation, les outils réglementaires peinent à produire leurs effets. Entrée en vigueur en février dernier, la loi Jeanbrun impose de consacrer au moins 30 % du montant d'acquisition à des travaux pour atteindre une classe énergétique A ou B dans l'ancien, une exigence jugée irréaliste par les professionnels. Pour débloquer la situation, le projet de loi de finances 2027 envisage d'abaiser ce seuil à 20 % de la valeur du bien pour gagner deux étiquettes énergétiques, tandis qu'un projet de texte pourrait autoriser la remise en location de logements indécents à condition d'engager des rénovations dans un délai de trois à cinq ans.
Les sommets alpins préservent leur pouvoir d'attraction
À l'écart des difficultés du secteur résidentiel classique, le marché de montagne conserve toute sa vitalité, cumulant 3 000 transactions entre la Savoie et la Haute-Savoie. Les montants grimpent vers des sommets dans les grands domaines offrant des garanties d'enneigement, atteignant 15 847 €/m² pour un appartement à Val d'Isère, 13 278 €/m² à Courchevel et 11 904 €/m² à Méribel. En termes de volumes d'affaires, des stations comme La Plagne, Les Arcs, Les Ménuires et Tignes côté savoyard, ou Chamonix, Saint-Gervais, Megève et Avoriaz côté haut-savoyard, concentrent l'essentiel des ventes.
Un afflux de nouveaux biens apparaît toutefois à la vente, alimenté par les inquiétudes quant à la fiscalité issue des prochaines échéances politiques et par la lourdeur des travaux de rénovation énergétique au sein de copropriétés souvent classées F ou G. L'attrait pour l'immobilier alpin demeure néanmoins très solide, porté par la recherche de neige en hiver et la quête de fraîcheur durant la période estivale.
(D'après les données et indicateurs publiés par la Fnaim Savoie Mont-Blanc)
